רטיבות בבית משותף

כאשר מתגלה רטיבות בדירה פרטית בבניין, לא תמיד הטיפול הוא משימה של ועד הבית, אך בכל מקרה יש לוועד אחריות

רטיבות בדירות בבניינים משותפים היא אחת הבעיות השכיחות הגורמת לנזקים משמעותיים בדירה ולעיתים ברכוש, אשר עלולים להתדרדר לחוסר יכולת להתגורר בדירה ובפגיעה בבריאות האנשים המתגוררים בה. מרבית בעיות הרטיבות הללו מתגלגלות בסופו של דבר לפתחו של ועד הבית.

כאשר בעל דירה או שוכר מתלוננים על רטיבות חדשה שלא הייתה קיימת, מוטלת על הנציגות החובה לנקוט בצעדים מתאימים על מנת לטפל בבעיה במהירות, בחכמה וביעילות.

יש שני מצבים עיקריים:

1. רטיבות בדירה שנובעת מתקלה ברכוש משותף, כגון נזילה מהגג שפוגעת בדירות העליונות או בקירות חיצוניים אשר גם הם לרוב רכוש משותף במקרה זה תיקון מקור הרטיבות הוא באחריות הישירה של הוועד ועליו לפעול במהירות לתיקון המצב כולל החזרת מצב הדירה הנפגעת לקדמותו
2. רטיבות בדירה שנובעת מבעיה שמקורה בדירה אחרת המצויה מעליה. במקרה זה יש לבדוק תחילה האם מקור הרטיבות הוא באחריות ועד הבית (ברכוש משותף) ולטפל כמו במקרה הקודם. במידה ולא, האחריות לתיקון מקור הרטיבות הקיים בדירה הפוגעת יוטל ויחול על בעלי הדירה ממנה נגרם הליקוי, כולל תיקוני הנזק שנגרם לדירה הנפגעת והחזרת מצב הדירה לקדמותו במקרה זה נותר לועד הבית לעקוב ולוודא שבעלי הדירה הפוגעת נוקטים בצעדים הדרושים.
3. מעורבותו של וועד נדרשת כי תמיד קיים חשש שאותה רטיבות "פרטית" תהפוך לרטיבות "ציבורית".
4. במרבית המקרים של אירועי רטיבות, בעלי הדירה שנפגעה דואגים שוועד הבית יהיה מעורב.

השלבים לטיפול בתלונה על רטיבות

• קבלת התלונה – מומלץ להקפיד על תיעוד הכולל את קבלת התלונה בכתב, פרטים על מקום הרטיבות, תאריך ותמונות של הרטיבות ושל הנזקים.
• ביצוע בדיקה ראשונית ואיתור מקור הרטיבות – האם מדובר במקור פנימי כגון נזילה מצנרת משותפת או צנרת השייכת לדירה, או מקור חיצוני כגון חדירת מים מהגג המשותף או מהקירות חיצוניים.
• הזמנת מומחה והכנת דו"ח – במידה והבדיקה הראשונית לא הספיקה, יש להזמין איש מקצוע – אינסטלטור או מומחה לאיטום – שיבצע אבחון מעמיק ויכין דו"ח מפורט הכולל את הממצאים והמלצות לפעולה.
• הערכת עלויות – יש לבצע הערכת עלויות לתיקונים ולבחון מספר הצעות מחיר ואת האפשרויות הנחוצות למימון וגביית כספים מבעלי הדירות.
• שיתוף בעלי הדירות – יש לקבוע אסיפת דיירים ולהציג את הממצאים, עלויות ומספר הצעות לפתרון.
• הסדרת התיקונים בהתאם לממצאים ולהמלצות – ייתכן כי יידרשו מספר אנשי מקצוע שונים. מומלץ לתעד גם את התיקון.

הערות בנושא ביטוח

כל רטיבות שמקורה בבעיית איטום וכך גם הנזקים הנובעים ממנה, אינה מכוסה ע"י הביטוח. למעשה לא קיים כיסוי ביטוחי לנזקי איטום, לא לבתים משותפים ולא לדירות. הסיבה היא שנזקי איטום ניתנים למניעה באמצעות תחזוקה נכונה.

במידה והנזקים או חלק מהם כן מכוסים באמצעות ביטוח מתאים שרכשה הנציגות, או ביטוח לנזקי צנרת של הדירה הנפגעת או של הדירה מעליה, יש לפעול כך:

• לפנות לחברת הביטוח – להודיע על המקרה, להזמין מאתר מטעם חברת הביטוח ולברר האם ניתן לקבל כיסוי לתיקונים.
• במידת הצורך לשתף פעולה עם מומחה פרטי או מטעם אחת מחב' הביטוח- אשר יכול לעזור בהכנת המסמכים הנדרשים.
• חשוב לשמור תיעוד של כל ההתקשרויות עם חברת הביטוח, כולל תאריכים, שמות ואמצעי התקשרות כבטחון לעתיד לבוא.

אחריות בעלי הדירות

על פניו הזכות של בעלי דירות לדרוש מוועד הבית טיפול וסיוע במקרה רטיבות ברורה וידועה לכל, יחד עם זאת קיימת זכות חוקית של ועד הבית או בעל דירה לדרוש מבעלי הדירות האחרים, שדירתם מצויה מעל הדירה שניזוקה, שיתוף פעולה מלא. בעל דירה המסרב לשתף פעולה (ויש מקרים כאלו), מפר את סעיפי החוק המובאים להלן מהתקנון המצוי אשר בתוספת לחוק.

להלן סעיפי החוק הרלוונטיים:

"הזכות לתבוע תיקונים

3. (א) בעל דירה זכאי לדרוש מהנציגות שתבצע כל תיקון בבית או ברכוש המשותף, שאי ביצועו עלול לפגוע בדירתו או בערכה.

(ב) בעל דירה זכאי לדרוש מבעל דירה אחרת שיבצע תיקון בדירה האחרת, שאי-ביצועו עלול לפגוע בדירתו של דורש התיקון.

עבודות לבדק הרכוש

4. (א) בעל דירה חייב להרשות שיבוצעו בדירתו העבודות ההכרחיות להחזקתו התקינה של הרכוש המשותף, ולתכלית זו רשאים חברי הנציגות ובני אדם הפועלים בשמה להיכנס לדירתו ולבצע בה עבודות כאמור."

לסיכום

רטיבות בדירות עלולה להיות בעיה מורכבת, אך באמצעות צעדים מסודרים ושיתוף פעולה בין בעלי הדירות, הנציגות יכולה להתמודד עם הבעיה בצורה יעילה.

כדי למתן מראש את התרחשויות שנלוות לענייני רטיבות, על הוועד לנקוט במספר פעולות:

• לידע את הדיירים בנושא בעיות רטיבות, תוך הדגשת ההבדל בין בעיות איטום לבעיות צנרת.
• לתחזק את איטום הבניין – גגות וקירות חיצוניים – באופן שוטף ומסודר באמצעות בעלי מקצוע.
• לבצע בקרה תקופתית על כל מערכות המים והצנרת המשותפות ולשמור תיעוד של פעולותיהם.

לתשומת לבכם! ועד בית (חברת ניהול) אשר הזניח ולא סייע לבעל דירה לפתור את המקור לליקויי הרטיבות בדירתו – חשוף יחד עם יתר בעלי הדירות לתביעה לתיקון הנזקים שנגרמו לאותה דירה שניזוקה, דבר שעשוי לגרור להוצאות כספיות את הוועד ובעלי הדירות בבית המשותף, ככל שהמקור לליקויי הרטיבות נגרמו מכשל הקשור לרכוש המשותף.

***

המאמר מהווה המלצה בלבד. לייעוץ משפטי פרטני מומלץ לפנות לעורך דין המתמחה בתחום.