הוצאות 'החזקה תקינה' והוצאות שיפוץ חריגות

האם ניתן לחייב בעל דירה בבית משותף לשאת בהוצאות שיפוץ של רכוש משותף למרות שלא נתן להן את הסכמתו?

לא מעט מחלוקות וסכסוכים מתנהלים בין הוועד לבין בעלי הדירות בנושא גבייה, בכל הנוגע לנשיאה בתשלומים השוטפים ובהוצאות הגביה המיוחדות.

כמובן שמתוקף הוראות סעיף 58 לחוק המקרקעין חלה חובה מוחלטת בת אכיפה על כל בעל דירה בבית המשותף לשאת בהוצאות הדרושות לניהולו והחזקתו התקינה של הרכוש המשותף. כלומר: התשלומים השוטפים לוועד ישירות או באמצעות חברת הניהול.

לצד זאת, סעיף 12 לתקנון המצוי בחוק מורה כי ניתן לחייב בעל דירה בתשלום הוצאות הנובעות מ"החזקה תקינה" של הבית המשותף אשר התקבלו ברוב דעות – גם אם לא הסכים להוצאות אלה, אך לא ניתן לחייב בעל דירה ללא הסכמתו בהוצאות שיפוץ החורגות "מהחזקה תקינה", גם אם רוב בעלי הדירות הסכים לכך.

שני סוגי ההוצאות העיקריים בבית המשותף

1. הוצאה ראשונה עניינה בתחזוקה השוטפת בבית המשותף. בגדרה נכללים הפעולות השוטפות והקבועות (למשל : ביטוח, ניקיון, חשמל, גינון, בדיקות תקופתיות של מעלית וכיו"ב) ובנוסף פעולות הכרחיות שעלותן הכספית סבירה (כמו: עבודות אינסטלציה כגון פתיחת סתימה או תיקון נזילה ברכוש המשותף, תיקון מנעול ברכוש המשותף, שיכפול מפתחות וכיו"ב).
2. הוצאות אלו אינן דורשות כינוס אסיפה הכללית. על בעל הדירה – או שוכר מטעמו, לשאת בהם ללא קשר אם הסכים להם או לאו.
3. הוצאה שניה עניינה בהוצאות חריגות ומיוחדות (שאינן לכאורה חלק מההחזקה התקינה) שבדרך כלל עלותן הכספית גבוהה ותדרוש את כינוס האסיפה הכללית לשם ביצוען וקבלת הרוב הדרוש.

ככלל ומטבע הדברים, ניהול בית משותף מצריך קבלת החלטות שונות, ולכך מתווספת החובה על הנציגות ובעלי הדירות לקיים אסיפה כללית אחת לשנה, לשם קביעת דרכי ניהול וקבלת הסכמת הרוב הדרוש מבעלי הדירות להוצאות המיוחדות.

יש כאן פתח למחלוקות, במיוחד במקרים שבהם בעלי דירות מסוימים מרגישים שהם נדרשים לשלם על הוצאות שהם לא מעוניינים בהם או שאינם רואים בהם חלק מהתחזוקה התקינה.

מה נכלל בגדר "החזקה תקינה" ומתי אותה החזקה תקינה הופכת לשדרוג?

החזקה תקינה מוגדרת בסיפא של סעיף 58 (א) לחוק המקרקעין:

"לעניין זה, "החזקה תקינה" – שמירה על מצבו של הרכוש המשותף כפי שהיה בעת גמר הבניה, לרבות שיפורים שבוצעו בו לאחר מכן בהסכמת בעלי הדירות".

האם לדוגמא, הוספת דלת בגג הבניין, אפילו שלא הייתה כזו בעת גמר הבנייה, או דלת חיצונית עם אינטרקום מטעמי בטחון (שלא הייתה קיימת בעבר), עולה לכדי "החזקה תקינה"  או לא?

הפסיקה דנה רבות בשאלת הפרשנות שיש לתת למילים "החזקה תקינה" ונקבע שיש לפרשן לפי תנאי הזמן והמקום, כך שאין בהגדרה "החזקה תקינה" לקבע את מסגרתו המקורית של הבית אלא יש לבחון כל מקרה לגופו, בהתאם לתנאי הזמן והמקום.

נקבע בפסיקה כי שני מקרים המתוארים לעיל (הדלתות) נכללים במסגרת ההחזקה התקינה ולא תחת שדרוג הרכוש המשותף, בכפוף לכך שהאספה הכללית החליטה על כך ברוב דעות.

משמעות הדבר הוא כי בעלי הדירות שבחרו לא להיות נוכחים באספה – לא יוכלו להטיל וטו על השתתפות בהוצאה מסוג זה, תוך ניסיון  להעמיס את ההוצאה רק על מי שהצביע בחיוב באותה אסיפה כללית בה התקבלה ההחלטה.

מדוע? כי הזכות הקניינית של בעל דירה אינה מוחלטת. אופיו ומבנהו הייחודיים של הבית המשותף דורשים התחשבות במכלול של זכויות, צרכים ואינטרסים של בעלי הדירות האחרים, תוך ויתור הדדי וגמישות מצד בעלי הדירות בבניין, מה שלא תמיד קיים.

מהו הרוב הדרוש לקבלת החלטות לשיפוץ הבניין?

בכל הנוגע לשיפוץ הבניין תוך החזרת המצב לקדמותו – נדרשת קבלת הסכמת הרוב הרגיל של בעלי הדירות באסיפה הכללית (51%). ובכל הנוגע לשדרוג (תלוי בסוג השדרוג – ראו הדוגמאות במאמר) הסכמת הרוב נעה בטווח שבין הרוב הרגיל לבין הרוב המוחלט (100%).

החוק קובע שמי שלא הסכים להחלטות שהתקבלו ברוב דעות באסיפה הכללית אינו יכול להטיל וטו על נשיאה בהוצאות הנדרשות, מה שמביא לאיזון בין זכות הקניין של כל בעל דירה לבין טובת הכלל.

אדגיש כי החבות לתשלום הוצאות שיפוץ / תחזוקה / שדרוג הרכוש המשותף יחולו תמיד על חשבון בעל הדירה ולא על מי ששוכר אותה.

כמובן ששמירה על מצבו האסתטי של הבניין נכללת בגדר "החזקה תקינה", הכרחית ביותר ויפה שעה אחת קודם בבתים משותפים הישנים, לשקם את החזיתות ולתחזק אותם.

  קמה חובה על הנציגות ויש צורך לעדכן את סוכן הביטוח ואת פוליסת הביטוח כאשר מתבצעים שינויים ברכוש המשותף. אם לא מעדכנים את הביטוח, קיים סיכון שבמקרה של תביעה, לא יתקבל פיצוי.