שילמתם על איטום גג וגיליתם שהוא פרטי? כך תקבלו את הכסף בחזרה

פסק דין של המפקח על המקרקעין ברחובות "סוגר פינות" בכל הקשור לאחריות על תחזוקת גג וטיפול ברכוש משותף

אחת הסוגיות הנפוצות והכואבות בניהול בית משותף היא סוגיית האיטום. החורף מגיע, הגג דולף, והוועד ממהר להזמין קבלן איטום ומשלם מתוך קופת הבניין.

מה קורה אם לאחר מעשה האיטום, מתברר שהגג  מוצמד בטאבו לאחת הדירות?

פסק דין שניתן לאחרונה על ידי המפקח על רישום מקרקעין ברחובות (תיק 3/161/2024), שופך אור על סיטואציה דומה  ומלמד אותנו שיעור חשוב בהתנהלות מול הרכוש המשותף.

הסיפור שהתחיל בטעות משותפת

בבניין ברחובות התגלתה נזילה משמעותית מהגג. הוועד ובעלת אחת הדירות (חברה המחזיקה בנכסים בבניין) היו בטוחים שמדובר בגג משותף. ברוח טובה, הם סיכמו להתחלק בעלות האיטום שווה בשווה. הקבלן ביצע את העבודה, הכסף שולם והגג היה יבש.

רק לאחר סיום העבודות, התגלתה "ההפתעה": בדיקה משפטית גילתה שהגג המדובר מוצמד בטאבו לדירתה של אותה דיירת (החברה המחזיקה).
המשמעות המשפטית היא: כאשר גג מוצמד לדירה, חובת התחזוקה והתיקון שלו חלה באופן בלעדי על בעל הדירה, ולא על נציגות הבית המשותף (הוועד).

הוועד דרש את כספו בחזרה. הדיירת סירבה וטענה: "היה בינינו הסכם. אם הייתי יודעת שהגג שלי, הייתי מתקנת אותו בעצמי בזול יותר או מבצעת רק תיקון מקומי".

מה קבע המפקח?
המפקח קיבל את תביעת הנציגות והורה לדיירת להשיב את הכסף לקופת הוועד – כ-25,000 ש"ח.

בפסק הדין נקבעו מספר עקרונות חשובים לוועדי בתים:

1. חובת התיקון :האחריות לתקן גג המוצמד לדירה, חלה על בעל הדירה. העובדה שהוועד שילם בטעות לא פוטרת את בעל הדירה מאחריות.
2. עשיית עושר ולא במשפט: כאשר הוועד משלם על תיקון נכס פרטי, בעל הנכס "מתעשר" על חשבון השכנים. החוק דורש להשיב את המצב לקדמותו.
3. נטל ההוכחה: המפקח דחה את טענת הדיירת שיכלה לתקן בזול יותר, מאחר והיא לא הביאה שום הוכחה (כמו הצעת מחיר נגדית או חוות דעת מומחה) לטענה זו.

טעויות קורות, אך בתי המשפט נוטים לעשות צדק ולהשיב כספי ציבור (ועד הבית) ששולמו בטעות עבור רכוש פרטי

איך להימנע מהטעות הזו?

כדי להימנע מהליכים משפטיים ואי נעימות, להלן המלצותיי החוזרות ונשנות:

• אל תנחשו – תבדקו – בדקו את הנסח והתקנון המוסכם: לפני כל הוצאה כספית גדולה על איטום גגות או שיפוץ חצרות, הוציאו נסח טאבו עדכני ובדקו את תקנון הבית המשותף. ודאו שהשטח המדובר אכן מוגדר כ"רכוש משותף". זהו המדד הקובע היחיד.
• גג מוצמד משמעו אחריות פרטית: ככלל, בעל הדירה שאליה מוצמד הגג הוא האחראי הבלעדי לתחזוקתו ולתיקון ליקויים הגורמים לנזק. על פי התקנון המצוי, בעל דירה חייב לתחזק את הרכוש המוצמד לדירתו, כך שלא יגרם נזק לדירות אחרות או לרכוש המשותף.
• הזכות להשבה: דעו כי גם אם שלמתם בטעות, הכסף אינו אבוד. דיני עשיית העושר מאפשרים לתבוע את הסכום בחזרה, אך נטל ההוכחה יהיה עליכם להראות שהתשלום בוצע מתוך טעות כנה.
• היוועצות במומחה: כאשר מדובר בשיפוץ מורכב או יקר, ובמיוחד כאשר יש ספק לגבי שיוך השטח (משותף או פרטי), התייעצות קצרה עם עורך דין טרם ביצוע העבודה יכולה לחסוך לכם אלפי שקלים ודיונים מיותרים בהמשך.

לסיכום

טעויות קורות, אך בתי המשפט נוטים לעשות צדק ולהשיב כספי ציבור (ועד הבית) ששולמו בטעות עבור רכוש פרטי. עם זאת, בדיקה מקדימה פשוטה יכולה לחסוך לכם הרבה זמן וכסף.

(האמור במאמר זה אינו מהווה ייעוץ משפטי פרטני)