סכסוך בין בעלי דירות בבית משותף הוביל להכרעה שיש לה משמעות לגבי אחריות ועד הבית לרישום המקרקעין
ב־29.10.2025 פסק בית המשפט העליון בערעור (ע"א 1409/23 חיים שוורץ נ' דורון חדד) שעסק בסכסוך בין שני דיירים בבניין משותף – סכסוך שנולד מטעות ברישום בטאבו, והפך למאבק משפטי שנמשך שנים.
פסק הדין הוא דוגמה מצוינת לבעיה שבניינים רבים עלולים להתמודד איתה: פער בין המצב הרשום לבין המצב בפועל, ולשאלת האחריות או מי צריך לדאוג למנוע טעויות כאלה?
תמצית הרקע
בבניין מגורים אחד נרשמו שתי דירות בטאבו:
• דירה אחת כ"דירת 4 חדרים" בבעלות בני הזוג שוורץ
•דירה שנייה כ"דירת 2 חדרים" – בבעלות בני הזוג חדד
אלא שבפועל, שנים רבות לפני הרישום, דירת 4 החדרים כללה חדר נוסף שבפועל היה צמוד אליה, בשימוש מלא ובלעדי של בעלי אותה דירה. למרות זאת ,ברישום בטאבו החדר סומן בטעות כחלק מהדירה הקטנה.
הטעות נוצרה בשלב רישום הבית המשותף, ככל הנראה בגלל תשריט לא מדויק שהועתק מהיתר בנייה ישן ולא עודכן לפי המצב בשטח.
כאשר בני הזוג חדד רכשו את הדירה הקטנה, הם סמכו על הרישום בטאבו וטענו שהחדר שייך להם. בני הזוג שוורץ, בעלי הדירה הגדולה, טענו שהם אלו שעשו שימוש בפועל כבר עשרות שנים והחדר שייך להם. הרישום הוא הטעות.
הסכסוך אשר כלל תביעות הדדיות, הגיע עד לבית המשפט העליון.
עיקרי פסק הדין
- מדובר בטעות סופר – לא במרמה ולא בהסכמה חוזית
הטעות נבעה מכך שהרישום לא שיקף את המצב בשטח. זה לא שיקול דעת של מישהו, אלא טעות טכנית בתהליך הרישום.
- אפשר לתקן את הרישום גם אחרי שנים רבות
שלוש ערכאות קבעו שאין מגבלת זמן לתיקון טעות סופר ברישום זכויות מקרקעין. החוק מאפשר לתקן טעויות טכניות, כל עוד הוכחה הטעות בבירור.
- הבית המשותף רשום – אבל המצב הפיזי גובר
השופטים הדגישו: כשכולם נהגו במשך עשרות שנים לפי המציאות – המציאות קובעת והרישום צריך להתאים לה, לא להיפך.
תוצאת הסכסוך: החדר יישאר בדירה של שוורץ, למרות שהטאבו רשם אחרת.
פסק הדין מלמד שני דברים משמעותיים
- רישום בטאבו לא בהכרח משקף את האמת – גם מסמכים רשמיים עלולים לכלול טעויות או לא לשקף שינויים שנעשו בבניין לאורך שנים.
- בפועל, מי שמנהל את הרכוש המשותף הוא זה שמזהה את הטעויות ראשונה – ועד בית (או חברות הניהול) הוא הגורם שמכיר את השטח, את הדירות, התוספות והשימושים בפועל.
בעיה שבניינים רבים עלולים להתמודד איתה: פער בין המצב הרשום לבין המצב בפועל
לסיכום
פסק הדין מדגיש עד כמה חיוני שוועד הבית ו/או חברת הניהול יחזיקו במסמכי הרישום העדכניים של הבנייןולא יסתמכו רק על ידע "חברתי" או "ראייתי", או על הנחות לגבי גבולות הדירות והשטחים המשותפים.
ועדי בתים רבים פועלים ללא מסמכים רישומיים בסיסיים המצויים בלשכות רישום זכויות מקרקעין (טאבו), הכוללים בין היתר – במידה והבית המשותף נרשם – את תקנון הבית המשותף אשר גובר על הוראות החוק, והוראותיו לרוב הן בהלימה לתקנון המצוי.
הוועד וחברות הניהול עלולים ליפול לטעויות בחישוב דמי הוועד וחלוקת הוצאות נכונה של הוצאות תחזוקת הרכוש המשותף ולכן מומלץ כי בידי הוועד יוחזקו תמיד:
- נסח טאבו מרוכז של כל בעלי הזכויות – כולל פרטי דירות, שטחים צמודים וזכויות.
- העתק מלא של תיק רישום הבית המשותף, ובפרט:
- תשריט המאושר
- התקנון (המוסכם או המצוי)
- צו רישום הבית המשותף
שמירת מסמכים אלה מאפשרת לזהות בזמן טעויות, חריגות בנייה, שימושים לא חוקיים ופגמים ברישום – ובכך לחסוך סכסוכים בין דיירים בעתיד.
ההבנה והאחריות אינן של דייר בודד, אלא אחריות משותפת של כלל בעלי הדירות דרך ועד הבית.
כך ניתן לזהות בזמן טעויות, חריגות או מחלוקות לפני שהן הופכות לתיק עקרוני בבית המשפט העליון.