מבנה מסוכן, קורונה ומחלוקת על אלפי שקלים: מה ניתן ללמוד מפסק דין חדש?

גם כאשר ועד הבית נדרש לפעול בבהילות – לדוגמה, כשמדובר במבנה שהוכרז מסוכן – החוק "היבש" גובר. הכרת החוק יכולה למנוע טעויות

פסק דין שניתן לאחרונה על ידי המפקח על רישום מקרקעין (תיק 12/130/2025) מספק הצצה מרתקת למורכבות של ניהול פרויקט שיפוץ בבית משותף, במיוחד כאשר הוא נכפה על הדיירים מצד הרשות המקומית.

הרקע: כשהעירייה דופקת בדלת

הסיפור החל בדצמבר 2019, כאשר מחלקת ההנדסה של עיריית אשדוד שלחה מכתב דרישה לכל בעלי הדירות בבניין ברחוב אבות ישורון 2. המבנה הוכרז רשמית כ"מבנה מסוכן", והדיירים נדרשו לבצע תיקונים דחופים כדי להסיר את הסיכון.

הנציגות פעלה באחריות: היא התייעצה עם ה"אגודה לתרבות הדיור" והחלה לאסוף הצעות מחיר מקבלנים. אלא שאז פרצה מגפת הקורונה, שעיכבה את קידום השיפוץ בשלוש שנים.
רק בראשית 2023 הובאה לאישור האסיפה הכללית הצעת מחיר מעודכנת. באסיפה הוחלט לבצע חלק מהעבודות בעלות כוללת של 1,760,000 ש"ח, שתחולק באופן שווה: 32,000 ש"ח לכל דירה.

עמדת הנציגות (התובעת): "החלטת הרוב מחייבת"

הנציגות טענה כי יש לאכוף את החלטת האסיפה הכללית על דיירת סרבנית מהנימוקים הבאים:

1. הסכמת הרוב: ההחלטה על גבייה אחידה התקבלה על ידי רוב משתתפי האסיפה (22 בעלי דירות).
2. הסתמכות ושוויון: קיימים בעלי דירות קטנות בבניין שכבר שילמו את הסכום המלא ללא התנגדות.
3. חוסר מעש: הדיירת הייתה מודעת להחלטה ולא פעלה בזמן כדי לבטל אותה בערכאות משפטיות.
4. נסיבות מיוחדות: הנציגות טענה כי העובדה שהגיעה להסדר עם דייר אחר (נתבע 3) נבעה מנסיבותיו הספציפיות ואינה מהווה שינוי של מנגנון הגבייה הכללי בבניין.

עמדת הדיירת (הנתבעת): "החוק מעל החלטת האסיפה"

הנתבעת, אישה מבוגרת במצב סיעודי המיוצגת על ידי בתה, הציגה קו הגנה ברור:

1. אפליה בשטח הדירה: היא ציינה כי דירתה רשומה כבת 75 מ"ר בלבד, בעוד שבבניין ישנן דירות גדולות בהרבה (100 מ"ר) ודירות פנטהאוז (113 מ"ר). לדבריה דרישה לתשלום אחיד במצב כזה אינה הוגנת.
2. סתירה לחוק המקרקעין: טענתה המרכזית הייתה שסעיף 58 לחוק מחייב חלוקה לפי שטח יחסי, והאסיפה אינה יכולה "לעקוף" את החוק ללא הסכמתה המפורשת.
3. מצוקה כלכלית: בשל הסתמכותה על קצבת ביטוח לאומי, היא ביקשה לפרוס את התשלום ל-36 תשלומים (בקשה שנדחתה על ידי המפקח מחוסר סמכות לכפות זאת על הוועד).

הכרעת המפקח: החוק היבש מנצח את החלטת הרוב

המפקח אלעד אזר קיבל את עמדת הדיירת במלואה בנושא יחסיות התשלום. הוא קבע כי:

1. החלטת אסיפה אינה כל-יכולה: אסיפה כללית לא יכולה להטיל תשלומים בסוג או שיעור שלא פורשו בחוק או בתקנון, אלא אם הדייר הסכים לכך.
2. מניעת פגיעה בזכויות יסוד: זכותו של דייר לשלם לפי חלקו היחסי ברכוש המשותף היא זכות יסוד. גם רוב מוחלט באסיפה לא יכול לפגוע בה ללא הסכמת הדייר הנפגע.
3. החישוב הסופי: המפקח ביצע חישוב מדויק לפי נתוני הטאבו. חלקה היחסי של הדיירת (14/918 מהרכוש המשותף) מתוך עלות השיפוץ הוביל לסכום של 26,841 ש"ח בלבד, במקום 32,000 ש"ח שדרש הוועד.

אסיפה כללית לא יכולה להטיל תשלומים בסוג או שיעור שלא פורשו בחוק או בתקנון, אלא אם הדייר הסכים לכך

טיפ לוועדי בתים מתוך פסק הדין:

הכרזת בניין כמבנה מסוכן מייצרת לחץ ודחיפות, אך היא אינה מעניקה לנציגות סמכות לחרוג מהוראות החוק. בעת תכנון שיפוץ משמעותי: בדקו תמיד את שטחי הדירות הרשומים (בנסח הטאבו המרוכז).

דייר אחד שמתנגד ומכיר את החוק, יכול לאלץ את הוועד לעשות חישוב מחדש לכל הבניין.