התקנון המוסכם גובר על החוק: מתי השכן שלכם יכול לבנות בלי הסכמתכם?

מאת: בטי קדן (לב), עו"ד

אתם חוזרים הביתה ורואים מודעה על דלת הכניסה: השכנים מקומה ראשונה הגישו בקשה להיתר בנייה להרחבת דירתם. האינסטינקט הראשון של רובנו הוא לחשוב: "הם חייבים לקבל את הסכמתנו. חוק המקרקעין דורש רוב של 75% מבעלי הדירות"

ברוב המקרים, האינסטינקט הזה נכון. אבל מה אם אגיד לכם שקיים מסמך, שלעיתים נכתב לפני עשרות שנים, שיכול לשנות את כל התמונה ולהפוך את דרישת ההסכמה ללא רלוונטית?

כעורכת דין המייצגת דרך קבע בתיקים בפני המפקחים על רישום המקרקעין, אני נתקלת שוב ושוב במקרים בהם הקרב המשפטי מוכרע לא על בסיס סעיפי החוק הכלליים, אלא על בסיס מסמך אחד מכריע: התקנון המוסכם של הבית המשותף.

פסק דין שניתן לאחרונה (תיק 51436/2024) בפני המפקחת הבכירה דגנית קציר-ברין, מדגים זאת בצורה מושלמת.

תקציר המקרה: הקרב על ההרחבה בבניין התל אביבי

• הסכסוך: דיירים בבניין משותף בתל אביב (להלן: "הנתבעים") ביקשו להרחיב את דירתם הממוקמת בקומת המרתף.
• טענת התובעים: שכניהם (להלן: "התובעים") הגישו תביעה למפקחת. טענתם המרכזית הייתה פשוטה: לנתבעים אין את הרוב הקנייני הדרוש בחוק (75% אשר 2/3 מהרכוש המשותף צמוד לדירתם), כדי לבצע הרחבה שגורעת מהרכוש המשותף. לכן, יש לאסור עליהם לבנות.
• "נשק יום הדין" של הנתבעים: הנתבעים שלפו מסמך שנרשם בטאבו עוד בשנת 1973 – תקנון מוסכם. בתקנון זה נכתב סעיף (סעיף 4) שקבע כי כל בעל דירה רשאי להוסיף תוספת בנייה לדירתו בתנאים הבאים:
  1. יקבל את הסכמת הבעלים הרשומים של הקרקע (שבמקור הייתה רשות הפיתוח).
  2. יקבל את הסכמת רשויות התכנון והבנייה  (היתר בנייה).
  3. הבנייה לא תגרע מזכותו של דייר אחר לבצע הרחבה דומה.

מה לא נדרש בסעיף: הסכמת יתר בעלי הדירות.

הכרעת המפקחת: התקנון הוא המלך

המפקחת הבכירה דחתה את התביעה על הסף פסקה תשלום הוצאות בסך 24,000 ₪ לטובת הנתבעים וקבעה באופן חד-משמעי: הדין עם הנתבעים. הניתוח שלה מספק שיעור חשוב בפרשנות משפטית ובהבנת הדינמיקה בבית המשותף.

1. התקנון המוסכם הוא חוזה מחייב: המפקחת קבעה כי תקנון מוסכם שנרשם כדין בטאבו הוא כמו חוזה בעל תוקף-על. הוא גובר על הוראות חוק המקרקעין הכלליות (כמו דרישת 75% ההסכמה). כל מי שרוכש דירה בבניין, רוכש אותה בכפוף לאותו תקנון, בין אם קרא אותו ובין אם לא.
2. פרשנות לשון התקנון ותכליתו: לשון סעיף 4 הייתה ברורה. הוא נועד במפורש להקל על הרחבת הדירות (שהיו קטנות מאוד במקור) ולהסיר את החסם של השגת הסכמת השכנים, שהיה כמעט בלתי אפשרי באותה תקופה.
3. חוסר תום לב והתנהגות העבר: כאן מגיעה נקודה מכרעת. המפקחת ציינה כי לאורך השנים, דיירים רבים אחרים בבניין, כולל אחת התובעות בעצמה, כבר הרחיבו את דירותיהם בדיוק על בסיס אותו תקנון! ההתנהגות הזו יצרה "נוהג" בבניין ומלמדת שכולם הבינו והסכימו לפרשנות זו. לכן, לטעון כעת שהתקנון אינו תקף או דורש הסכמה נוספת, מהווה חוסר תום לב. אינך יכול ליהנות מיתרונות התקנון כשהדבר נוח לך, ולהתכחש לו כשהוא נוח לשכנך.
4. הסכמת רשות הפיתוח: המפקחת קבעה כי גם הדרישה להסכמת "הבעלים הרשומים" (רשות הפיתוח) כבר אינה רלוונטית, לאור החלטות של מועצת מקרקעי ישראל והעובדה שהרשות עצמה הרחיבה דירות בבניין בעבר, ובכך הביעה את הסכמתה העקרונית להרחבות.

4  לקחים שכל בעל דירה חייב לדעת

פסק הדין הזה הוא לא רק סיפור על בניין אחד בתל אביב. הוא מורה דרך לכל מי שנמצא בסכסוך שכנים או שוקל להיכנס אליו:

1. הצעד הראשון – בדקו את הנסח: לפני שאתם מניחים הנחות על בסיס החוק הכללי, הצעד הראשון והחשוב ביותר הוא להוציא נסח טאבו עדכני ומלא של הבניין. חפשו האם רשום "תקנון מוסכם". אם כן, זהו המסמך שיכריע את רוב המחלוקות.
2. התקנון הספציפי גובר על החוק הכללי: אל תתנו לעורך דין שאינו מומחה בתחום לומר לכם אחרת. אם התקנון המוסכם קובע הסדר שונה מהחוק בנושאים המותרים לכך (כמו אופן קבלת החלטות על הרחבה), התקנון הוא שיקבע.
3. היסטוריית הבניין היא ראיה מכרעת: האם שכנים אחרים כבר בנו בעבר? כיצד הם פעלו? האם דרשו הסכמות? התנהגות העבר של הדיירים בבניין מהווה ראיה חזקה לפרשנות הנכונה של התקנון ולקיומו של "נוהג".
4. פעלו בתום לב: בתי המשפט והמפקחים על המקרקעין מייחסים חשיבות עצומה לעקרון תום הלב. ניסיון למנוע משכן, זכות שאתם בעצמכם כבר מימשתם, צפוי להידחות על הסף ולגרור חיוב בהוצאות משפט, כפי שקרה במקרה זה.

בשורה התחתונה:  ניהול סכסוך שכנים דורש יותר מהיכרות עם החוק. הוא דורש עבודת בילוש, חקירת מסמכים היסטוריים והבנה עמוקה של הפסיקה הייחודית של המפקחים. פסק דין זה הוא תזכורת מצוינת לכך שהידע נמצא בפרטים הקטנים, ולעיתים, במסמך ישן שמעלה אבק בתיקי הטאבו.

נתקלתם בסכסוך דומה? שוקלים לבנות או מתמודדים עם שכן שבונה? לפני שאתם עושים צעד כלשהו, חשוב לקבל ייעוץ ממומחה שמכיר את המערכת מבפנים. צרו קשר עם משרדי לקביעת פגישת ייעוץ.